开店投资明细报告及损益分析

　　在开店之前，损益分析及损益平衡点的预估，可作为预定的取舍依据。开店后，必须每月盘点计算盈余，一般来说，要估算1年或6个月的损益已很困难，若要预估10年的损益，困难度将更高，因为其中变数太多，不可不慎。

　　（一）营业额预估（不含加值营业税）

　　为何要做10年的营业额预估，因为10年间会影响营业额的因素，大概包括以下几种：

　　1、物价上涨指数

　　每年物价将因原料价格上涨，人工薪资上涨，土地、房屋成本上涨而上升，此上升指数即一般所称的通货膨胀。

　　2、人口数、户数的移动

　　商圈内因居民住宅的兴建而搬入一些外来人口，生育率提高或人口移出等。

　　3、市场的没落

　　传统市场因后继无人，消费趋势改变而流向超市。

　　4、竞争店的加入

　　市场被竞争店瓜分。

　　5、道路交通体系的改变

　　导致交通更为方便或阻碍频生。

　　6、消费行为改变或产生业态发展新趋势

　　（二）销售成本预估

　　以10年内计划扩充店数来推测商品成本。举例说明，超市可能因采购能力扩大，使销售成本降低几个百分点（以美国为例，20家店毛利率为18％，在成立30家店时可达22％——23％），另外损耗也会因管理技术的提高而降低，因此全公司应有一个长期毛利率目标，作为努力的方向。

　　（三）营销费用

　　1、房地产取得成本的前提，必须按有关法律规定。一般土地不列折旧，房屋则须提列折旧。

　　2、租金按照租屋合同规定做调整。

　　3、开店成本（贷款）的利息应包含押金利息负担。

　　4、保险费用（产物保险）依承保金额按月计算每月保费。

　　5、有些超市附属于大楼地下室，需按使用面积数提列管理费用。

　　6、依税法规定，材料以及办公设备皆有不同的折旧年限，这些也应列入管理费用。

　　7、薪资费用按调薪幅度调整，但需注意薪资在管理费用中做占的比例有限，超过时生产力将出现危机，故薪资水准的管理和职员、兼职打工的比率需依年度调整，以保持生产力的提高。

　　8、水电费用也有调升的可能，因为在长达10年内难保没有能源危机事件。美日等先进国家，目前已有法令强制规定设备制造业者要加强省电设施。

　　9、单店促销费用较高，多店则较低，但促销费用以不超过营业额1.5％为主。

　　10、新开店可少列些修理费用，而3年以上的旧店则需多加预提。

　　11、其他，如电话、教育培养、文具、印刷、制服、包装、损耗品标签、油墨、差旅、劳保、伙食津贴、员工奖金、交通和杂项费用等。

　　（四）损益平衡点销售额预测

　　损益平衡点销售额是店铺收益和支出相等时的营业额，超过此营业额，店铺即产生盈余，低于此营业额即表示亏损，计算方式如下：

　　1、固定费用：将前述每月固定支出项目累加起来即为固定费用，包括员工薪资、公用事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费等。

　　2、销售毛利率：即销售毛利占营业收入的百分比。

　　3、变动费用：包括直接营运成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的项目累加之后占营业额的百分比，称为变动费用率。

　　4、损益平衡点销售额：公式如下。