选址技巧：店铺选址之新开商场

　　对于中小商铺而言，生意的好坏关键在于选址，业内有句话说：业绩的好坏第一看选址，第二是选址，第三还是选址。选址很大程度上决定着客流量，客流量影响销售，销售预兆店铺的生死。那么对于众多店铺而言，要想在尘世中残喘苟活，该如何选择自己的道路呢?

店铺选址之新开商场

　　笔者以亲身经历过的金华某购物中心、福建某宝龙商业中心等为案例来说明。

　　一、中小客户为何钟情于新开商场

　　(一)成本的高低

　　商场讲究门当户对，定位中高档的百货商场类是不会选择一个二线品牌入住，当然即使此品牌通过层层关系介入，往后的日子不会好过，消费者不买账，商场也会百般刁难，所以对于中小型的商铺而言此成本太高，新开商场便成了要走的道路之一。对于新开商场而言，进店容易出店难，容易的根本在于成本低，商场为了笼络各品牌商，提供了各种优惠政策，如抵扣点，免租金，大店面，边厅等，对于商铺而言，同样是面包，先吃小的，再吃大的，而商场恰恰相反，各有各的算盘。所以选择新开商场，根本在于资金，核心在于品牌影响力，关键是管理团队。

　　(二)商场的扩大宣传

　　笔者于去年接触金华这家商场，招商时四处宣传已经招了优衣库、H&M等，再加上旁边有银泰，很多商家便勇敢入驻。但到营业时才发现童话里都是骗人的，优衣库变成了优衣川，H&M成了H&L……低劣的产品让原本的目标人群逐步远行，这是谁的原因?后期的糟糕的运营更是让客户心凉了半截，节假日无促销，低人气带来的是众商铺的撤柜，据商场某主管透露，该商场的老板重点发展的是餐饮业态，对于零售不太看重。所以对于品牌商和零售商来说在入驻前务必调研好其运作团队、入住品牌、市场定位等。

　　(三)迎合需求

　　如今真正逛商场的人主要是哪些呢?为此笔者调研过杭州的万象城、天虹、城西银泰、解百等几大商场，发现除过解百的消费群体普遍年龄偏大外，其他商场的消费群体逐渐趋向于年轻化，如80后、90后年轻白领、学生、年轻夫妇等，消费群体的变化带来的是消费行为的改变。在如今，百货落寞，购物中心的兴盛印证着消费者习惯的变化，需求的不断扩大化使得店铺主不断倾向于这一趋势的选择，所以这种迎合需求也代表着一定的长期性，但在现有的商业环境下形态不具有优势，多业态的综合体增长过快，导致区域性的资源不断稀释，对商铺而言前期的盈利期存在风险。

　　二、新开商场的几大风险

　　(一)积累需要时间。人气、品牌、运作经验等需要在运营中不断积累，但积累的时间成本对于中小客户而言便是不断的投入，产出遥遥无期。

　　(二)竞争壁垒。从波特的五力竞争模型来看，新进入者只能自己强吃蛋糕，而差异化是基础，所以同质化的结果带来的是销售的疲软，宁可选旧也不选新。

　　(三)个人色彩太强。正常情况下，每个商场都有各大业态的分布比例，但是若干商场比例的划分却是来自于强烈的个人意识。福建某宝龙广场的划分便是如此，轻百货重餐饮，所以做百货便是要谨慎了。

　　(四)新城市区域发展存在不平衡、不匹配、冒进等问题。

　　三、如何选择新开商场

　　笔者从去年开始至今，一直研究并实践于店铺的选址工作，接触的对象主要是百货和购物中心。在此和大家做一简单分享。

　　如何选择新开商场呢?主要有以下几个方面需要调研分析：

　　(一)从自身品牌角度来看，要研究了解自身产品的结构特征、运营模式，对于服装品牌来说，其品牌的业态模式、商业模式决定了它选择百货还是购物中心。简单来讲，要研究你产品的品类结构、毛利率，是否跑量等，毛利高的产品适合去百货，低利润能跑量的可以考虑购物中心。

　　(二)新开商场的背景调研，包括区位因素、交通、招商和运营团队，和政府的关系等。重点要看商场的运营团队，运营很大程度影响日后商场的走向。

　　(三)区域状况了解，包括城市规划、学校、居民区、交通便利性以及其他同等竞争对手分布情况。

　　(四)了解商场的动线分布、入驻品牌(关注竞品)、业态规划、消费群体。这四个缺一不可，动线体现其布局合理性和持续性，业态的规划是否具有可配合性，这个主要从自身的产品角度来分析。

　　(五)商场盈利期。这是我很看重的一点，新开商场盈利期有长有短，要考虑自身的资金实力，大多数的新开商场日子不会好过，往往是第一批进去的是炮灰(优质商场除外)，所以入住前要和商场沟通好，做好风险预估。