住宅产业发展趋势和CSI住宅建筑体系

　　大家上午好！尊敬的任长青会长、尊敬的各位嘉宾，很高兴能够参加集成吊顶首届会员大会，一起探讨住宅产业化的一些事情，给我这个机会跟大家分享一下我对住宅产业化的一些理解，也希望大家有更多时间关注和了解住宅产业化事情，使住宅产业化这项工作和集成吊顶这项工作能够紧密的结合起来，也希望集成吊顶能在住宅里面得以更多的应用和发展。

　　关于住宅产业化，就我个人理解来说，住宅产业化可能是一个简称，它实际上是住宅产业现代化的一个简称，“住”在衣、食、住、行中排第三位，或者是家庭资产表现的行业，所以这个行业是非常大的，产业链也是非常长的，随着我们国家整个经济的发展，随着工业化、信息化、低碳化不断的要求，肯定在不断发展的，就像集成吊顶，以前咱们生活水平比较低，谈不上集成吊顶，有个房子住，能够遮风避雨就不错了，在筒子楼里或者农村自己盖一个平房或者木结构的房子，没有集成吊顶的概念，住宅产业是随着科学技术的进步、随着材料工业的进步、随着经济低碳化的发展而不断发展的一个行业。

　　就整个住宅产业发展的形势来说，当下的形势，可以说曝光已经非常多了，我不想再说，我想从研究者角度来看，比如像1999-2009年，我们全国房屋的竣工面积总共239亿，2010年、2011年大概250亿概念，住宅竣工面积大概160亿。什么概念呢？相当于住宅占整个房屋竣工面积的60-70%，其中城镇大概70亿，农村住宅大概90亿，其中保障性住房，因为大家都知道住宅产业化促进中心今年建立了国家建材平台，针对目前形势，我们国家在“十二五”期间建设3600万套保障房，覆盖面达到20%左右。

　　这张图是关于房地产开发企业开发的，是按套数计算的数，我想对大家可能也有很大的参考意义。这是国际上一些国家2003-2008年套数的概念，大家有个概念就足够了，这是瑞典在比较长的区间内住宅的发展图，公共住宅基本上在六十年代、七十年代时候发展比较快，以后逐渐进入平稳发展阶段。从法国来说，我们也进行了研究，从二十世纪五六十年代开始大规模工业化，他们叫做社会住宅建设，之后第二个阶段就进入高性能住宅产业化发展高端，这也是我们住宅中心做的两块事情。这是法国1980-2005年新建住宅数量图，在国外，尤其欧洲国家，新建住宅是非常少的，相对来说和既有住宅改造相比，既有住宅改造是更大市场，这个概念我想好多人可能都有，独立式住宅和集合式住宅，独立式住宅就是小住宅，像钢结构住宅、木结构住宅，基本都是在工厂里生产好直接拉到现场进行安装，基础做完了，十天之内完成安装；集合式住宅，基本是五层、六层，多层为主的住宅，他们有高层，所以非常非常少，所以他们生活环境基本是低密度的。第三阶段是高品质环保阶段，他们也有相应为高品质环保阶段制定的一系列制度和认证，把节能低碳的要求放进去，我刚刚从意大利回来，欧洲人对于环保、低碳、应对气候变化非常重视，尽管国家非常小，他们觉得环保低碳事情一定要做，相应来说，飞机落地在他们那征收碳税，澳大利亚要征碳税，或者二氧化碳根据减排量进行交易，到了那个国家你就能感受到强烈的意志。包括到住宅产业领域，追求高品质、环保、低碳，相应的有一系列行动。刚才说的是住宅产业量上发展趋势。

　　第二，应对气候变化挑战，现在正在召开德斑会议，京都议定书能不能续约，这两天会出来一个各国磋商结果，已经是一个趋势，像我们国家也有一些硬性指标，要在2005年基础上下降40-45%，我们国家用的是相对量，欧洲要的是绝对量，整个二氧化碳的量要降低多少多少，这是一种博弈，到9号公报可能就出来了，大家好好关注一下，虽然美国有美国的立场，欧盟有欧盟的立场，中国有中国的立场，总而言之大家都觉得应对气候变化是个事，大家必须去做。作为住宅产业来说横跨第二、第三产业，包括住宅一系列领域，是庞大系统，以至相关能耗消耗既包括制造和运输，首先生产，比如集成吊顶，生产有能耗，运输有能耗，设备有能耗，也要关注住宅建造过程中的用能和使用过程的用能，以及维修、改建、拆除的用能，总而言之住宅产业必然是应对气候变化很重要的一个领域，虽然统计数字不同，终端能耗消费里大概30%多是建筑，其中绝大部分是住宅。土地资源方面约束，能源方面约束，这是国际上天然能源需求参考图，这是欧洲的应对措施，今天不作为重点讲，大家有个概念就可以了。另外一个是水，比如到温州那种地方里，在北方人概念里，南方雨水比较多，又靠近海边，到温州，他们告诉我们他们是水质型缺水，未来淡水资源的缺乏也是我们必须考虑的问题，也是我们住宅产业应该考虑的问题，建材、资源方面约束我不说了。

　　另外住宅产业还要应对人口红利逐渐淡出，建筑工人面临短缺，工业化发展的原始驱动力主要就是劳动力成本的过高，而且是不以个人意志为转移的，逐步用机器替代人工方法降低成本可能成为未来我们国家发展的一个重要的表现特征，目前来看我们劳动力跟国外相比相对来说低廉，但是大家到建筑市场上、好多工地上看一下，大家可以观察到一个现象，也就是说在工地里施工的绝大多数都是40岁、50岁、60岁的人，可能大家以前没太注意到这个问题，其实扭过来一想就很简单了，因为80年代、90年代出生的孩子们在家里都是宝贝，而且一个孩子、两个孩子，即使农村也是这样，把孩子当宝贝，所以不会让他们优先做建筑工人，因为建筑工人居无定所，生活品质没法跟产业工人相比，作为一个家庭来说，会把孩子优先培养成所谓的白领，宁可建筑工人挣钱多点都不成，都要教育孩子好好学习天天向上，要把孩子培养成白领，最后建筑工人会比其它行业更快、更早的进入劳动力短缺和工资快速上涨的状态，其实我们好多开发商也在沟通，吃饭时候聊天，他们已经强烈地感觉到这个趋势，就是工人工资已经在涨，三年前、四年前我在各种演讲时说这种话大家没有什么感觉，这一两年突然发现建筑工人成本上来了，如果我们再不走产业化这条路子，我们最后会越来越被动。当然，成本的上升意味着其它一系列事情，我就不说了。

　　总体来说，从趋势上来说，我把大会给我的第一个问题就谈到这，住宅产业或者房地产业发展的趋势，我想我已经给了大家一个我自己认为的概念，总结起来，欧洲国家大部分是多层或者底层住宅，包括美国在内，高层住宅非常少，我们国家应该是90%都是高层住宅，对我们国家来说，研究高层住宅怎么做包括各个行业、包括集成吊顶在内的行业可能主要精力就得放到集合式高层住宅如何去适应，这是我们的一个趋势。第二个趋势，如何做到百年住宅，如果继续用30年、40年就拆掉的方式，我们的能源、材料、资源可能都会是很大的问题，因为实际上我们国家已经变成二氧化碳最大的排放国，在政治上我们越来越属于大家都关注的一个国家，你们不减排怎么办，应对气候变化好象跟我们这个行业没关系，实际上肯定折射到住宅产业发展，折射到吊顶行业的发展。

　　住宅产业化中心结合这种趋势，或者这种发展的态势，我们发布了一个导则，CSI住宅建筑体系导则，第二个方面就跟大家谈一下CSI住宅是什么东西，给大家一个概念，CSI住宅体系也是我们今年住博会上重点推出的体系，这个体系就是用CSI住宅体系做的，给大家一个非常强烈的冲击力，告诉大家我们未来住宅应该是什么样的住宅。

　　发展CSI“百年”住宅的意义，在我们国家传统的住宅很少考虑住宅全寿命周期的分析和改造，可改造性差，使得住宅品质不能得以长期维持，好多外国专家过来跟我们沟通时候，他们会说如果几年以后人口变了，我们要改造一下怎么做？我们全都打的混凝土，都是小单间，所以没法改造，作为个体来说，只要事业成功了，肯定想换好房子，在原来房子里改造不了，只有不断的寻找新房子，使得社会资产一直处于非良性状态，可改造性差应该是传统住宅的一个重要方面。第二，传统的以现场湿作业为主的住宅建设方式必然是粗放的，具体表现是质量通病长期得不到根治，按理说各地质检站也是庞大的体系，做了非常多的工作，但是我们经常见到对于质量的投诉，所以有必要从粗放式方式向工业化施工方式转化。第三，我们对现状的判断，传统以单向推广为主缺少对各项技术的集成和整合，我们希望通过CSI住宅建筑体系明确划分开发、设计、施工及部品供应之间的责任和义务，我们在住博会上推出的CSI明日之家的体系，实际上用住博会的形式进行了一次整合，单技术各做各的，48小时之内可以做到多项技术的开发、设计、施工和各种各样部品之间的整合，现实中是有可能的，关键是现实中如何整合产业链上的各种行为，整个行业的整合确实需要大家一起努力。

　　住宅部品接口标准化程度低，通过CSI有助于减少未来建筑垃圾的产生，提高建材再利用率，用一个形象的例子比喻，说起每个人都用的手机，大家就有切身体会，接口如果都是USB接口，诺基亚手机、三星手机、苹果手机一个充电器就够了，现在很多家庭里有十来个手机充电器，只是因为USB一边插头是统一的，另一头是不统一的，就得用跟我同一型号的手机充电器，家里堆一堆手机，扔也不是，不扔也不是，如果真的做到了接口的标准化，就不需要那么多手机充电器。另外传统的住宅建设模式性能不高，这是随便在大街上拍的，龟裂的裂缝，咱们很多人到欧美观光，特别赞叹他们的建筑寿命，像这样的住宅怎么承担百年住宅历史使命，如果住宅作为城市背景，没有历史感，没有历史底蕴，怎么能够成为大家争相参观旅游的城市呢，所以出现了千城一面，不断的改造，我们有幸在意大利威尼斯待一周时间，威尼斯小城没有公共汽车，都是小窄巷子，真的是以人为尺度的，里面开很多小店铺，在咱们看来，有点斑驳，但是充满了沧桑感和历史感，威尼斯那样一个城市吸引了全世界各地的人，最重要的是那些建设、住宅一百年甚至更多时间，给大家有历史感，你可以探讨不同的风格，哥特式、文艺复兴式、古典的还有加入现代元素的，按照历史有发展脉络，我们整个拆了，然后每个城市都一样，最终结果是住宅就出现这种状况，这是各国建筑平均寿命统计表，这张图已经发布出来很多了，比如英国平均下来建筑130多年，法国80多年，美国接近80年，中国大概30年、40年。

　　我每次听老外讲课，我就举手问问题我说你们的建筑设计使用年限尤其住宅设计使用年限到底多少年？这个问题说起来太久了。使用年限是经济年限，40-50年，比如1991年版，简易农村住宅建筑寿命是80-100年，一般城市住宅建筑寿命100年。日本KSI住宅试验室再利用率，吊顶里吊杆76%，支撑做到60%。希望大家一起跟我们把住宅产业化事情做好，把整个住宅产业建材部品的事情做好。

　　在设计阶段，做到管线和主体结构分离才能保证主体结构有足够的耐久性，也就是百年的概念。比如吊顶，我不知道咱们吊顶能做到耐久使用年限多少？张总，您在名日之家那套吊顶耐久使用年限能达到多少年？

　　【张轲】：应该在30年左右。

　　【刘美霞】：实际上在我们国家对所有建筑材料我们没有明确的规定，出厂时候您会告诉消费者是30年吗？【张轲】：应该没有。

　　【刘美霞】：比如在日本，五年的为十年让位，十年的为二十年的让位，更换五年部品材料时候不会影响十年的使用，更换十年的时候不会影响二十年建材和部品的使用，更换三十年的时候不会影响三十年的使用，这是一个体系，不能国家目前做不到，全浇筑在在一起。最终实现主要居室布局的可变更性。下一步住宅产业化包括采购平台上会做这项工作，按照年限，明示出来，引导设计师按照年限进行设计和建立这样一个体系，05型、10型、15型、30型、50型，只有设计实现了模数化、集成化才有可能实施，这是部品集成化的例子。说到这，这是整体卫生间的照片，也是住博会上亮相的，为保障性住房研发的针对保障性住房预制式整体卫生间，作为工业部品，卫生间做完了，如果5万套以上，造价能控制在5000，而且还可以做成同层排水，这是提高住宅品质非常重要的方面。这是真实发生的案例，这种事情发生在北京，对我们住宅产业来说或者对从业人员来说是一种耻辱。

　　我们要实现我刚才说的这一系列事情我们需要有抓手，一方面我们要做标准，我们要通过成立这样的协会体现大家的一些要求。另外一方面，住宅产业化促进中心跟部里反复沟通，觉得我们有义务把全产业链的事情集合起来，用什么方式集合呢？我们建立了国家建材平台，也希望各位能够关注平台，咱们大家把这个产业链的事情做好，这是部里给我们发的文，是办公厅的文件。之所以部里发文，也是希望下一步能够杜绝类似事情的发生，比如像6栋保障房责令拆除重建，多大的浪费，作为从业者和长期的研究人员，真的感到很痛心，现在到了大家共同努力做一些事情的时候了。整个平台，本着公益、公信、公开、公正的原则运行，公益，首先入库是免费的，没有附加条件，入库是免费的，但是我们是有门槛的，门槛是什么？国家认证认可监督管理委员会认可的认证机构通过的产品认证，首先正式的认证机构，认监委批准的认证机构认证的，可以在山东，也可以在其他地方，只要认监委认可的认证机构就可以，首先保证认证机构必须是正规单位，不能随便几个人成立一个认证机构进行认证就可以；第二个条件，获得了产品认证，折价机构的产品认证，以此保证进到保障性住房部品采购平台的为保障性住房服务的这些企业的产品真正能过关。我们的机制就是通过工业化、规模化、标准化等产业化方式加大量，如果到5万套就是5000，通过住宅产业化中心机制把量集合起来，让广大部品企业既有合理的利润，又能为保障性住房供应性能价格比优越的房子。

　　9月28号在住博会上齐部长和刘部长为整个平台进行启动的仪式，22加工需企业通过平台达成合作意向，签购了保障性住房采购意向书。我们网站基本构架，包括用户注册，既有个人用户，又有企业用户，总共有八大类，企业那块不说了，个人这块分三个层级，一个普通公众的，只要对保障性住房关心或者自己申购保障性住房的都可以随便浏览，可以注册，也可以不注册；第二个层次是专业人员，比如建材企业进行注册时候，可以同时把自己的专业人员住层进去，只要你在这个行业想了解关于住宅新技术、新产品、新材料，你就可以注册，而且给大家一定的话语权，比如我们会开辟一个集成吊顶的小论坛，行业人士都可以进行互动交流；另外一个是专家库，入库企业现在有权给我们平台推荐5位以内的专家，建立专家库系统，各地以后的保障性住房建设单位如果想了解相应事情可以在专家库里选专家，包括我们也会跟北京市专家进行互动。企业用户比较多，限于时间关系，我不说了，上我们平台都可以看到。另外企业和产品展示，包括企业排行、推荐位、企业新闻等等，企业排行是公正的，现在按照入库时间排行，未来希望按照大家合同备案数排行，也希望大家有相应合同要主动的把合同总额传给我们采购平台，然后进行登记，以后各行业都会按照合同数排行，相当于实现低碳和生态功能。实现企业和产品的检索，另外我们会有VIP服务，我们会开发推介优秀企业的VIP服务，另外招投标信息。

　　总而言之，很高兴有机会在首届天花吊顶材料分会成立大会和首届会员代表大会上跟大家介绍一下我们住宅产业化的一些事情，介绍一下我们采购平台的一些事情，介绍一下我们最新的CSI体系，也希望大家能进入到这个体系里，一起为这个行业发展做一些我们能做的事情，非常感谢大家，也希望大家为我们采购平台建设全产业链多献计献策。目前我们住宅产业化中心针对标准化事情打算成立一个课题组，针对厨房和卫生间整个配置会进行标准化推荐，比如就保障性住房来说，我们可以推荐十个标准化厨房规格、十个标准化卫生间规格，现在正在研究，所有的管线、材料、部品、设备、配置希望能够做出来，然后推广标准化事情，这个系统做完以后也会放我们采购平台上，以此真正实实在在的推一些标准化、模数化事情，标准化、模数化整个行业喊了十几年了，但是我们真正做到了哪些，从产业发展处的角度出发，我们先做我们能做的事情，先从住宅的“心脏”着手，就是厨房和卫生间，如果大家感兴趣，也可以主动加入这个课题。感谢任会长！也感谢在座的各位嘉宾！谢谢大家！

住房和城乡建设部住宅产业促进中心处长 刘美霞